L’investissement immobilier aux États-Unis : Du rêve à la réalité

Un appartement en bord de mer, le soleil toute l’année, c’est finalement le rêve d’une majorité d’entre nous ! Depuis quelques années, précisément depuis la crise des subprimes amorcée durant l’été 2008, les États-Unis semblent être devenus un nouvel eldorado en matière d’investissement immobilier, permettant ainsi à certains privilégiés de passer du rêve à la réalité. Cependant, si l’opportunité semble alléchante, il ne faut pas s’y méprendre et surtout rester prudent car le prix n’est pas l’unique variable à considérer. Législation, fiscalité, conditions financières, charges de copropriété mais aussi conditions climatiques sont des éléments déterminants.

Un contexte atypique
Après des années de hausse continue sur le marché de l’immobilier américain entre 1996 et 2006 (l’année 2004 donne particulièrement le ton avec une hausse de plus de 20%, source : S&P) et une inflation ne dépassant guère les 2%, la bulle explose progressivement dénonçant ainsi une stratégie bancaire erronée. En effet, à l’époque, les banques prêtent aux ménages en ne considérant que la valeur du bien et non leurs revenus (d’où le développement des crédits dits « subprime » qui constituaient 5% du marché juste avant la crise). La titrisation des emprunts immobiliers bat également son plein permettant ainsi un octroi massif de crédit. Conséquence immédiate : l’enchaînement des défauts de paiement et des saisies immobilières. Ainsi, la demande s’effondre mais l’offre, elle, est plus importante que jamais : les banques se retrouvent avec des biens sur les bras et un effet de stock sans pareil. L’intervention de la FED permettra de stabiliser le système et d’écouler certains biens à prix sacrifiés.

L’avantage est que cette situation aura permis, aux européens surtout, de bénéficier de belles opportunités. Et aujourd’hui encore, l’investissement reste une belle aubaine.

Un taux de change historiquement bas et des prix cassés
Un avantage non négligeable : le dollar atteint depuis quelques années des niveaux relativement bas donnant ainsi un pouvoir d’achat meilleur aux investisseurs lors de l’acquisition. Actuellement autour de la parité 1€ pour 1,23 dollars, les années 2008-2009 ont été encore meilleures avec une parité pouvant aller jusqu’à 1,6 dollars pour 1 euro. Cette période correspondait alors au contexte dégradé de la crise des subprimes où les banques mettaient tout en œuvre pour éliminer de leur bilan ces actifs, et ce, quel que soit le prix. Cet effet, combiné à des niveaux de loyers assez élevés (certains appartements en Floride de 60m2 peuvent se louer jusqu’à 1200 dollars), offrent aux investisseurs des perspectives de rendement à long terme bien supérieurs aux placements classiques français. De plus, les américains, échaudés par la crise des subprimes et ayant perdu leur logement, sont plus ou moins dans l’obligation de louer, jusqu’à ce qu’ils reconstruisent leur « credit history » : le marché locatif est donc aujourd’hui très favorable aux propriétaires.

Un investissement plus « sécuritaire » que les marchés
La pierre est une niche relativement pérenne générant des loyers récurrents (certes en dollars, donc soumis à fluctuations) et une quasi-certitude de plus-value à l’issue du remboursement du crédit. Il serait étonnant que l’immobilier repasse à un niveau plus dégradé qu’il ne l’a été en 2008 et 2009. Mais il en séduira aussi plus d’un car les sommes à percevoir sont connues d’avance et déconnectées des marchés financiers.

Cependant, si les perspectives sont attractives, il convient avant tout de maîtriser les risques et les aléas afin d’éviter les « pièges » de l’investissement hors frontières.

Le choix de la zone d’investissement
Les États-Unis sont un des pays les plus sujets aux ouragans, séismes et autres catastrophes naturelles. Il s’agit donc de choisir une zone qui saura éviter ce type de contraintes et rester attractif pour les futurs locataires. Ainsi, Orlando (Floride) séduit particulièrement de par sa situation privilégiée à mi-chemin entre l’Amérique du Sud, les Caraïbes et le reste des USA; mais également par son dynamisme économique, son pôle médical reconnu comme l’un des meilleurs du pays, ses nombreuses activités touristiques et sa prestigieuse université. De surcroît, étant relativement dans les terres, elle ne souffre pas des ouragans.

Une fois le lieu choisi, et l’appartement trouvé, un certain nombre d’éléments mériteront d’être vérifiés, en particuliers les aspects fiscaux et financiers.

Les modalités de financement
Financement local ou dans son pays d’origine ? Généralement, le financement auprès de sa banque sont privilégiés afin de minimiser les frais de signature. Cependant, les banques locales prêtent aux investisseurs étrangers mais un apport minimal de 30 à 50% est requis. L’avantage du financement local est cependant qu’il offre la possibilité de déduire les coûts si jamais le financement se fait par le biais d’une création de société.

Le taux d’occupation de l’immeuble et les charges de copropriété
Les immeubles aux États-Unis disposent très souvent de nombreux équipements type conciergerie, parking et salle de sports ce qui a tendance à gonfler considérablement le niveau des charges. Si jamais l’immeuble n’est pas occupé en totalité, l’unique propriétaire devra s’acquitter des charges de l’immeuble ce qui peut rendre l’addition relativement salée. Il faudra donc toujours s’assurer que le taux d’occupation de l’immeuble est a minima de 80%.

L’imposition et les taxes foncières
Qui dit investissement dit également, imposition. Les taxes foncières aux États-Unis peuvent être très élevées et atteindre quelques fois 2% par an de la valeur du bien (c’est le cas en Floride). Un tel niveau amoindrit donc de facto le rendement potentiel. Ensuite, concernant l’imposition sur les loyers, il convient d’acquitter une taxe de 30% sur le montant des loyers perçus (moyenne constatée en Floride), et ce, quelque soit la rentabilité de l’investissement réalisé.

Au moment de la revente, ce sont entre 10 et 20% du montant de la vente qui seront prélevés (40% s’il s’agit d’une société française qui acquiert le bien). Cette somme pourra faire l’objet d’un remboursement par le Trésor américain uniquement après avoir prouvé qu’aucune taxe ne lui est due, une procédure qui peut durer plus d’un an. Cependant, le contribuable obtient un crédit d’impôt en France équivalent au montant de l’impôt payé aux États-Unis ; celui-ci sera déductible de l’impôt sur la plus-value calculé en France. Afin d’optimiser la fiscalité, il est en général vivement recommandé  de passer par une société et non en nom propre afin de ne pas payer la taxe sur la plus-value.

Si L’acquisition d’un bien immobilier aux États-Unis peut paraître simple et attractive, il faut néanmoins avoir conscience qu’un bon investissement est celui qui aura été maîtrisé tant sur le plan juridique, fiscal que financier. Cette garantie est offerte par la présence de nombreux agents placeurs, cabinets d’avocats ou agences de conseils en placements, qui sauront représenter au mieux les intérêts de l’acquéreur, l’aider dans ses démarches et pourquoi pas dans la location et la recherche de locataires. Mais surtout, cela lui permettra d’éviter les pièges liés à l’investissement transfrontalier.

Diane Chocron

 

NDLR: Pour plus d’informations sur l’investissement locatif aux États-Unis, vous pouvez cliquer sur le lien suivant:

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